Technisches Monitoring

Bild: panthermedia.net/tonsnoei

Dennoch fehlt es bei Immobilien an einem gemeinsamen Verständnis und an Instrumenten für das Technische Monitoring von der Planungs- und Bauphase bis in den Regelbetrieb. Erschwert wird das TM durch die verschieden Beteiligten. So werden die technischen Anlagen und die GA zwar von Fachingenieuren geplant jedoch nicht betrieben. Hinzu kommt häufig eine zeitlich zu knapp bemessene Übergangsphase mit einer unzureichenden Einweisung in den Regelbetrieb und einer differierenden Fachkompetenz der Akteure. Des weiteren gibt es in Regelwerken keine Aufgaben-/ Leitungsbeschreibung für das TM und die Vergütung muss projektspezifisch kalkuliert und als besondere Leistung beauftragt werden.

Mit der VDI 6041 „Technisches Monitoring von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen“ (Entwurf April 2015) soll nun der Fachwelt dazu eine Richtlinie zur Verfügung gestellt werden, die ein einheitliches Verständnis und Vorgehen ermöglicht und dazu eine Menge an Arbeitshilfen bietet.

Auszug Deckblatt der Richtlinie. Bild: Mengede

Definition und Gliederung des Technischen Monitorings

Unter dem Technischen Monitoring werden das Erfassen, die Speicherung, die Visualisierung und die Auswertung von Zustands- und Prozessgrößen von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen verstanden. Das TM gliedert sich in die Bereiche Energie-, Anlagen- sowie Gebäude- und Behaglichkeitsmonitoring, wobei sich die Bereiche überschneiden können.

Gliederung des Technischen Monitorings. Bild: Mengede

Zeitlich kann das Monitoring in ein Einregulierungs- und Langzeitmonitoring eingestuft werden.

Mit dem Anlagenmonitoring werden einzelne Komponenten und Anlagenteile betrachtet und die Betriebszustände von technischen Anlagen erfasst und analysiert. Mögliche Größen sind beispielsweise Schaltzustände, Betriebszeiten, Temperaturen, Differenzdrücke, Volumenströme, Störmeldungen und die Betriebsweise.

Das Energiemonitoring befasst sich mit der Erfassung und Auswertung von Energie- und Medienverbräuchen, sowie den Leistungen und Volumenströmen. Dazu gehören Gas-/Ölzähler, Wärme-/Kältezähler, Stromzähler und Wasserzähler. Für weitere Energieträger, wie Holz, Hackschnitzel oder Holzpellets, kann die Masse oder das Volumen erfasst werden.

Das Gebäude- und Behaglichkeitsmonitoring fasst die Parameter der Raumkonditionierung wie Temperatur, Helligkeit, Feuchte und Kohlenstoffdioxid-Konzentration sowie das Nutzerverhalten mit gewähltem Offset der Raumtemperatur, das Lüftungsverhalten (Fensterkontakt) und die Belegungsdaten (Anwesenheitssensoren) zusammen.

Ziele des Technischen Monitorings

Das wesentliche Ziel des technischen Monitorings ist die Schaffung von Transparenz. Die abgeleiteten Maßnahmen zielen im Wesentlichen ab auf die Erreichung von:

• Wirtschaftlichkeit
• Optimierung des Anlagenbetriebs
• Bedarfsdeckung (höhere Funktionalität)
• Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
• bedarfsgerechtem Anlagenbetrieb
• Einflussnahme auf das Nutzerverhalten
• Dokumentation

Technisches Monitoring schafft nicht nur für einzelne Immobilien einen Mehrwert, sondern hat gerade auch Vorteile, wenn es sich über ein ganzes Portfolio erstreckt, da Einflüsse durch Nutzerverhalten und Systemzustände (insbesondere Fehler oder Defekte) durch ein Monitoring transparent gemacht werden können.

Anwendungsbereich

Die Richtlinie VDI 6041 beschreibt die Anforderungen zur Durchführung des Technischen Monitorings und geht besonders auf die Prozessdarstellung in den Lebenszyklusphasen ein. Des Weiteren werden die Schnittstellen zur Gebäudeautomation, zum Inbetriebnahmemanagement und zum Betreiben dargestellt. Damit ist die Richtlinie für den Planungs- und Bauprozess und in der Nutzungsphase von Immobilien anwendbar.

Die Richtlinie richtet sich insbesondere an Planer, Betreiber, Facilitymanager und Systemintegrationsplaner, die aus der Betreibersicht die Anforderungen des Technischen Monitorings in den Planungs- und Bauprozess einbringen und begleiten und das Technische Monitoring nach der Bauübergabe durchführen, steuern und verantworten. Darüber hinaus wird das Technische Monitoring als gesonderte Einzelleistung im Gebäudebetrieb dargestellt. Dem Eigentümer und Projektverantwortlichem werden Ziele und Nutzen des Technischen Monitorings aufgezeigt, um die notwendigen Entscheidungen treffen zu können und die Finanzierung zu ermöglichen.

Zur Entscheidungsfindung ob und in welchem Umfang ein TM zur Umsetzung kommen soll, bietet die VDI 6041 eine Orientierungshilfe in drei Kategorien. Die Merkmalsausprägung von TM-Systemen lässt sich mit unterschiedlicher Intensität darstellen, je nachdem wie detailliert Daten oder Zustandssignale erfasst und in welchen Zeitintervallen diese Daten übermittelt werden sollen. Die Kategorien orientieren sich an den Energieeffizienzklassen von GA-Systemen nach DIN EN 15232. Damit kann die Qualität des TM vom Eigentümer beauftragt und der Bearbeitungsumfang von Fachplanern und Prozessbeteiligten abgeschätzt werden und bietet damit die Grundlage einer Kostenermittlung (siehe Tabelle).

Merkmale von TM-Systemen. Bild: Mengede

Lebenszyklus-Prozess

TM ist ein wesentlicher Teil im Rahmen eines integralen Planungsansatzes von Immobilien und erstreckt sich somit von der Planung bis zum Betrieb, auch wenn die Schwerpunkte bei der Inbetriebnahme und in der Nutzungsphase liegen wie das untenstehende Bild zeigt.

Prozessdarstellung des TM. Bild: Mengede

Die Durchführung eines TM setzt voraus, dass der Leistungsumfang eindeutig beschrieben ist und eine frühzeitige Abstimmung mit den Fachplanern erfolgt. Erst ein kontinuierlicher Abgleich mit der Planungs- und Bauausführung ermöglicht ein reibungsloses Einregulierungsmonitoring bis hin zum Langzeitmonitoring. Zur Strukturierung der TM-Aufgaben wurde in Anlehnung an die HOAI-Phasen in der VDI-Richtlinie eine Checkliste als „Fahrplan“ für alle Beteiligten aufgenommen.

Ablaufplan-Checkliste TM (Auszug). Bild: Mengede

Zur Festlegung in welchem Umfang ein TM zur Umsetzung kommen soll und beauftragt wird, bedarf es ein Lastenheft. Als Arbeitshilfe wurde in der Richtlinie dazu ein Monitoringsteckbrief für Auftraggeber und Auftragnehmer erstellt.

Monitoringsteckbrief (Ausschnitt). Bild: Mengede

Die Richtlinie geht auch auf die Schnittstellen zum Inbetriebnahmemanagement nach VDI 6039 und zum Betreiben (VDI 3810) ein. Denn für das IBM und der Betrachtung der technischen Anlagen, z. B. bei der Funktionalität und Betriebsweise, liefert das TM wichtige Informationen und führt damit zu einem reibungslosen Übergang ins Betreiben und den späteren Betrieb. Mit der Inbetriebnahme beginnt das operative TM. Dazu kann das TM bei der Betrachtung der technischen Anlagen, z. B. bei der Funktionalität und Betriebsweise, wichtige Informationen liefern. Monitoring-Systeme sind vor Aufnahme des Wirkbetriebes systematisch in Betrieb zu nehmen. Im Prozess verläuft das IBM bis zum Anfang der Nutzungsphase und die Durchführung des TM mit der Nutzungsphase, wobei die Inbetriebnahme eine wesentliche Rolle spielt.

Aufwand IBM-TM im Prozess. Bild: Mengede

In der Nutzungsphase steht das Betreiben (siehe auch VDI 3810 ff) im Focus, wozu das TM einen wesentlichen Beitrag leisten kann. Mit der Richtlinie soll besonders auf die Schnittstellenabgrenzung und die jeweiligen Zuständigkeiten für die Tätigkeiten hingewiesen werden um hier eine frühzeitige Festlegung zu erhalten. Damit verbunden ist auch die Betrachtung eines TM-Kompetenzprofils, da für die Planung und Durchführung des TM unterschiedliche Qualifikationen gefordert sein können.

Ausblick

Mit der VDI 6041 „Technisches Monitoring von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen“ steht nun eine umfangreiche und praxisorientierte Richtlinie im Entwurf zur Verfügung¹⁾, die den Stand der Technik widerspiegelt. Es bleibt zu hoffen, dass das Technische Monitoring sich am Markt durchsetzt und sich bei den am Immobilienprozess Beteiligten als Standardanwendung entwickelt.

¹⁾ Der Entwurf der VDI 6041 (April 2015) kann beim Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin, bezogen werden. Einsprüche sind bis zum 30.09.2015 an die VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik, Fachbereich Facility Management in Düsseldorf zu richten.