Heizkostenabrechnung von Rohrwärmeanlagen

Die Kosten für die gesamte Heizwärme werden jedoch über die Heizkostenverteiler umgelegt, was zu einer Verteuerung der gemessenen Einheiten und damit zu einer wesentlichen Beeinflussung der Verteilgenauigkeit der Heizkostenverteiler führen kann. Dies ist laut DIN EN 834 [4] bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

Bis vor kurzem hatte man mit der Korrekturrechnung nach VDI 2077 Beiblatt -Rohrwärme- [3] noch ein bewährtes Werkzeug in der Hand, um diese Verzerrung von Heizkostenabrechnungen durch unerfasste Rohrwärmeabgabe auf ein vertretbares Maß zu reduzieren. Diese wurde analog zu §7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung [1] auf alle Arten von Heizungsanlagen angewandt, um durch unerfasste Rohrwärme verzerrte Heizkostenabrechnungen zu korrigieren (vgl. Wall [9][10]).

Seit dem Urteil VIII ZR 5/16 des BGH vom 15. März 2017, ist der Weg über den §7, für Heizungen, deren Rohre überwiegend unter Putz oder im Estrich verlaufen, versperrt. Der BGH hebt mit seiner Entscheidung auf den genauen Wortlaut des §7 Abs. 1 [1] ab (vgl. Pfeifer [6]).

Im Rahmen dieses Beitrags sollen Möglichkeiten und Wege aufgezeigt werden, mit denen dem Problem der Verzerrung von Heizkostenabrechnungen durch unerfasste Heizwärmeeinträge (Rohrwärme) trotz des zitierten BGH-Urteils begegnet werden kann.

1. Anwendung der VDI 2077 über Heizkostenverordnung § 11 (Ausnahmen)

Mit dem nachfolgenden Lösungsansatz sollte weiterhin eine Korrektur nach VDI 2077 [1] im Einklang mit der HeizkostenV. möglich sein, da die Korrektur ebenso über §11 Abs. 1 HeizkostenV. zur Anwendung kommen kann [11]. Dort steht (Auszug):

§11 (1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind die nicht anzuwenden

1. auf Räume, (…)

b) bei denen (…), die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist;

Folgender Lösungsansatz wurde bereits vorgestellt:

Die derzeit einzige, praktisch anwendbare Grundlage zur Feststellung, ob bei Rohrwärmeanlagen die Erfassung und Abrechnung des Wärmeverbrauchs möglich ist, stellt die VDI 2077 [3], als anerkannte Regel der Technik, dar.

Geht man in einem konkreten Fall, auf Grundlage einer entsprechenden Überprüfung, davon aus, dass in einer Liegenschaft, die unter die Anwendungskriterien der VDI 2077 [3] fällt,

1. die Erfassung der Heizwärme, mit elektronischen Heizkostenverteilern, für eine Heizkostenabrechnung ohne Korrektur der Rohrwärme, nicht ausreichend ist,
2. ohne die Anwendung der VDI 2077 [3] keine sachgerechte Verteilung der Heizkosten möglich ist,
3. eine ausreichende Erfassung der Heizwärme nicht möglich ist oder
4. eine Umrüstung der Nutzeinheiten auf Wärmezähler die einzige technische Maßnahme zur korrekten Erfassung der Heizwärme darstellt und eine Einzelfallprüfung für diese Umrüstung unverhältnismäßig hohe Kosten ergäbe,

wären die Voraussetzungen der Anwendung von §11 Abs. 1 HeizkostenV. [1] gegeben. In diesem Fall wäre man nicht mehr an die Vorgaben der §§ 3 bis 7 der HeizkostenV. gebunden, auf die sich die BGH-Entscheidung bezieht. Die Heizkosten könnten dann nach sachgerechten Kriterien, auch weiterhin unter Anwendung der Korrektur nach VDI 2077 [3], bei Heizungen deren Rohre überwiegend unter Putz oder im Estrich verlaufen, verteilt werden.

Begründung

Dass übermäßiger, unerfasster Heizwärmeeintrag eine Heizkostenabrechnung derart verzerren kann, dass diese bei klassischer Abrechnungsweise nach Heizkostenverordnung weder plausibel noch sachgerecht ist, ist in der Fachwelt hinreichend bekannt. Aus diesem Grunde wurde die Richtlinie VDI 2077 Beiblatt -Rohrwärme- [3] ins Leben gerufen. Diese gilt ausdrücklich für alle Heizungsanlagen, auch für solche, deren Rohre im Estrich oder unter Putz verlaufen. Dass die Wärmeabgabe von nicht freiliegenden, überwiegend ungedämmten Heizungsrohren wesentlich ist und in der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung unbedingt berücksichtigt werden sollte, konnte kürzlich durch wissenschaftliche Untersuchungen detailliert nachgewiesen werden (vgl. Prof. Tritschler [7].)

Sind die Grenzwerte der VDI 2077 [3] überschritten und ein Umbau auf alternative Erfassungsgeräte (namentlich: Wärmemengenzähler) nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich, greift §11 Abs. 1 lit. b der Heizkostenverordnung [1]. Folglich ist man dann, bezüglich der Verteilung der Heizkosten, nicht mehr an die Vorgaben der §§ 3 bis 7 HeizkostenV. [1] gebunden und damit auch nicht an §7 Abs. 1, S. 3 [1], welcher die Anwendung der Korrektur nach VDI 2077 [3] auf Heizungsanlagen mit freiliegenden Rohren reduziert.

Zur Verteilung der Betriebskosten gilt jedoch weiterhin BGB § 556a Abs. 1, S. 2. (auszugsweise):

„Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (…) abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch (…) Rechnung trägt“.

Im Sinne der Heizkostenverordnung ist einer möglichst verbrauchsgerechten Abrechnungsweise ebenfalls der Vorzug zu geben.

Eine verbrauchsabhängige Umlage anhand der vorliegenden Erfassung der Heizkostenverteiler, mit Korrekturrechnung nach VDI 2077 [3], stellt eine sachgerechte Möglichkeit dar, weiterhin eine Umlage der Heizkosten nach § 556a Abs. 1, S. 2 BGB [2] zu erwirken. Die Heizkostenabrechnung erfolgt verbrauchsabhängig und entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung [1] (§11 Abs. 1 ist erfüllt). Demnach bestünde kein Kürzungsrecht.

Eine reine Abrechnung nach Fläche, in Ermangelung einer alternativen, verbrauchsabhängigen Abrechnungsmethode, erscheint hier obsolet, da inzwischen weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnungsmöglichkeit existiert, auch wenn eine klassische Heizkostenabrechnung entsprechend §§ 3 bis 7 der HeizkostenV. [1] nicht möglich ist. Dies gilt, entsprechend VDI 2077 [3], ausdrücklich für alle Arten von Heizungsanlagen. Auch bei solchen, in denen die Rohre im Estrich oder in den Wänden verlegt sind. Die Korrektur nach dem Bilanzverfahren der VDI 2077 [3] bietet zudem die Möglichkeit, nachträglich auf die bereits erfolgte Heizkostenabrechnungen anwendbar zu sein.

Der Bezug auf §11 HeizkostenV. [1] und BGB § 556a Abs. 1, S. 2 [2] zeigt sich hier als eine technisch und sachlich korrekte Grundlage für den Einsatz der Korrektur nach VDI 2077 [3] in allen Rohrwärmeanlagen. Die endgültige Entscheidung hierzu ist jedoch eine Rechtsfrage und obliegt dem Ermessen der Gerichte.

2. Umrüstung auf Wärmezähler

Das einzige Messgerät, das die in eine Nutzeinheit (zum Beispiel Wohnung) eingetragene Rohrwärme, miterfassen kann, ist ein Wärmezähler. Dieser misst die Energieabgabe des in die Nutzeinheit strömenden Heizwassers, gleichgültig, ob diese über die Rohre oder die Heizkörper abgegeben wird. Je nach Ausführung des Rohrnetzes, besteht die Möglichkeit, solche Geräte in eine Heizungsanlage einzubauen.

Ist ein Einbau prinzipiell möglich, steht für die betrachtete Liegenschaft zu prüfen, ob der Umbau auf Wärmezähler zu unverhältnismäßig hohen Kosten führt. Zitat HeizkostenV. §11 Abs. 1: „Unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.“ [1]

Eine Umrüstung der betroffenen Liegenschaft auf Wärmezähler ist, abgesehen von den höheren Anschaffungs- und Betriebskosten für die Wärmezähler, mit weiteren Kosten verbunden. Diese entstehen dadurch, dass ein Umbau auf Wärmezähler Eingriffe in das Rohrnetz erforderlich macht, die je nach Aufbau der Anlage, erheblich sind. Besonders bei Einrohranlagen ist durch entsprechende, hydraulische Maßnahmen sicherzustellen, dass die für Wärmezähler erforderliche Mindesttemperaturdifferenz von 3 Kelvin eingehalten wird. Die verbleibenden Laufzeiten der Verträge, beziehungsweise Anschaffungskosten für die bestehenden Heizkostenverteiler gehen ebenfalls in die Kostenbetrachtung ein. Die beschriebenen Voraussetzungen sind für jeden Einzelfall zu überprüfen. Die Summe der Kosten dürfte in den meisten Fällen die Grenze zur Unverhältnismäßigkeit übersteigen.

3. Rückbau der Anlage auf Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis

Die rechtliche Unsicherheit hat dazu geführt, dass manche rohrwärmebelasteten Heizungsanlagen wieder auf Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis (Verdunster) rückgebaut wurden. Diese stellen zwar eine veraltete, aber eine immer noch zulässige Möglichkeit dar, Heizkosten zu verteilen.

Durch die physikalisch bedingte Funktionsweise dieser Geräte, ist eine rechnerische Bestimmung beziehungsweise Korrektur des Rohrwärmeeinflusses mit diesem Gerätetyp nicht möglich (vgl. VDI 2077 [3] Ziff. 4.5).

Kaltverdunstung und jegliche Fremdwärmeeinflüsse (zum Beispiel Sonneneinstrahlung, sommerliche Aufheizung der Räume und sonstige Fremdwärmeeinträge) bewirken über das ganze Jahr hinweg eine mehr oder weniger starke Verdunstung, die durch die Überfüllung der Ampullen häufig nicht vollständig ausgeglichen wird. Dies führt zu einem Zählfortschritt der Geräte, der unabhängig von der verbrauchten Heizwärme ist. Dadurch glätten Verdunster die Verzerrung der Heizkostenabrechnung in rohrwärmebelasteten Heizungsanlagen. Dieser positive Effekt entsteht jedoch nicht durch eine exakte Messung der Rohrwärme, sondern liegt im undefinierten Bereich der Streuung der Geräte im unteren Temperaturbereich.

Um Kaltverdunstung und Fremdwärmeeinflüsse zu begrenzen, ist die Verdunstungsflüssigkeit und die Form des Röhrchens so gewählt, dass die Verdunstung bei niedrigen Temperaturen reduziert wird (vgl. [8], Kap. 7).

Bei rohrwärmebelasteten Heizungsanlagen werden die meisten Heizkörper jedoch gar nicht oder nur stark gedrosselt betrieben, da die Rohrwärme einen großen Teil des Heizwärmebedarfs übernimmt. Dies führt meist dazu, dass die Geräte, trotz ausreichend hoher Auslegungstemperatur der Heizungsanlage, unterhalb ihrer bauartbedingten Mindesttemperatur betrieben werden. Daher sind Verdunster in rohrwärmebelasteten Anlagen, nur in besonderen Fällen, bei sorgfältigster Auslegung geeignet, eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten gemäß der hierfür geltenden DIN EN 835 [5] zu bewirken.

Eine künftige Sanierung der Heizungsanlage bewirkt im Allgemeinen eine Reduzierung der Vor- und Rücklauftemperaturen. Dies kann wiederum dazu führen, dass die neu eingebauten Verdunster für die überholte Heizungsanlage nicht mehr geeignet sind und wiederum durch elektronische Geräte ersetzt werden müssen. Falls erwogen wird, Verdunster als Ersatz für elektronische Heizkostenverteiler in rohrwärmebelasteten Anlagen zu verwenden, ist demnach eine Kostenbetrachtung unter Berücksichtigung der Laufzeiten vorhandener und künftiger Heizkostenverteiler durchzuführen.

4. Sanierung der Heizungsanlage

Eine nachträgliche Isolierung der Rohre ist, besonders im Falle von in Wänden und Böden eingebauten Heizungsrohren, nicht mit zumutbarem Aufwand machbar.

Eine Sanierung der Heizungsanlage, mit Maßnahmen zur Senkung der Systemtemperaturen ist jedoch in vielen Fällen möglich. Diese bewirkt eine deutliche Reduzierung des unerfassten Heizwärmeeintrags in die Liegenschaft und trägt zudem zur Energieeinsparung bei. Hierfür gibt es verschiedene technische Möglichkeiten, zum Beispiel:

• Modernisierung der Regelungstechnik der Heizungsanlage
• Austausch der Thermostatventile gegen moderne druckgeregelte Varianten [12]
• Überprüfung der Einstellung der Heizkurven
• Überprüfung des hydraulischen Abgleichs [12]
• Einsatz von aktiven oder passiven Strangregulierventilen [12]
• Einsatz von aktiven oder passiven Druckdifferenzreglern [12]

Eine weitere, unkonventionelle Möglichkeit ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen solche mit höherer Heizleistung in Räumen mit erhöhter Heizlast. Die Vorlauftemperatur kann dann abgesenkt werden, ohne dass diese Räume zu kalt werden. Die Heizkörper geben nicht mehr Wärme ab als zuvor. Das Rohrwärmeproblem wird jedoch durch die Absenkung der Vorlauftemperatur reduziert.

Eine Sanierung des Heizungssystems reduziert das eigentliche Problem der betroffenen Liegenschaften und ist daher immer ratsam. Da die Qualität des Wärmeübergangs zwischen Heizungsrohren und den umgebenden Bauteilen i. A. nicht bekannt ist, kann die genaue Auswirkung der Sanierungsmaßnahmen auf die Rohrwärmeabgabe jedoch nicht im Voraus ermittelt werden.

Es besteht die Möglichkeit, dass Sanierungsmaßnahmen die Situation derart verbessern, dass keine Korrektur des Rohrwärmeeintrags mehr erforderlich ist, aber auch die Gefahr, dass das Heizungssystem unter hohem Kostenaufwand saniert wird und die daraus resultierende Vorlauftemperaturabsenkung nicht ausreicht, um die Rohrwärmeabgabe entsprechend zu reduzieren.

Deshalb sind diese Maßnahmen zwar sinnvoll, jedoch eher optional, für den künftigen Betrieb anzuwenden. Als Einzelmaßnahme sind sie in Liegenschaften geeignet bei denen die Grenzwerte für die Rohrwärmeabgabe [3] nur geringfügig überschritten sind und noch keine technischen Verbesserungen am Heizungsheizungssystem vorgenommen wurden.

Je nach Umfang der Maßnahmen können hier Kosten entstehen, die durch Energieeinsparung in einem sinnvollen Zeitraum nicht amortisiert werden können. Dies ist bei der Erstellung eines Maßnahmenpakets zu berücksichtigen.

5. Fazit

Bei Verzerrungen von Heizkostenabrechnungen durch unerfasste Heizwärmeeinträge bietet die VDI 2077 Beiblatt – Rohrwärme- [3], für alle Arten von Heizungsanlagen, Kriterien zur Beurteilung, ob eine klassische Heizkostenabrechnung in Bezug auf §11 Abs. 1 der Heizkostenverordnung [1] noch möglich ist. Sie stellt auch sachgerechte Verfahren zur Verfügung, anhand derer weiterhin verbrauchsabhängig, entsprechend BGB § 556a Abs. 1, S. 2 abgerechnet werden kann, wenn sich eine klassische Heizkostenabrechnung als unmöglich herausstellt und §11 Abs. 1 der HeizkostenV. [1] greift.

Eine Umrüstung auf Wärmezähler ist die einzige Möglichkeit, die gesamte Heizwärme, inklusive Rohrwärme, messtechnisch richtig zu erfassen, führt in den meisten Fällen jedoch zu unverhältnismäßig hohen Kosten.

Ein Rückbau der betroffenen Anlagen auf Verdunstungsgeräte bietet in seltenen Fällen, bei sorgfältigster Auslegung eine sachgerechte Lösung für die Rohrwärmeproblematik.

Die Sanierung der Heizungsanlage mit einhergehender Senkung der Systemtemperaturen, bietet in vielen betroffenen Anlagen die Lösung des eigentlichen Problems. Sie sollte das Ziel für den künftigen Betrieb dieser Heizungsanlagen darstellen. Da deren Auswirkung auf die Rohrwärmeabgabe nicht genau planbar ist, sollte diese Maßnahme eher optional angewendet werden. Als Einzelmaßnahme ist sie in Liegenschaften geeignet bei denen die Grenzwerte für die Rohrwärmeabgabe [3] nur geringfügig überschritten sind und noch keine technischen Verbesserungen am Heizungssystem vorgenommen wurden. Der Kostenaspekt ist hierbei zu berücksichtigen.

Eine Universallösung des Problems für Heizungsanlagen, deren Rohre hauptsächlich unter Putz oder im Estrich verlaufen, gibt es seit dem oben genannten BGH Urteil nicht mehr. Die problematischen Anlagen sind im Einzelfall zu betrachten. Es steht hierbei zu überprüfen, welche der Lösungsmöglichkeiten zur Anwendung kommen kann. Falls die herkömmlichen, unter 2., 3. und 4. beschriebenen, technischen Lösungen nicht in Frage kommen, stellt der Weg über §11 der Heizkostenverordnung einen plausiblen Lösungsansatz dar. Die endgültige Entscheidung hierzu ist eine Rechtsfrage. Der Gesetzgeber steht hier weiterhin in der Pflicht für Klarheit zu sorgen.

 

 

Literatur:

[1] Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) vom 5. Oktober 2009 (BGBI, 2009, Nr. 66, S. 3250).

[2] BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

[3] VDI 2077 Beiblatt: Rohrwärme. Beuth Verlag, Berlin, März 2009 (wird z.Zt. überarbeitet, künftig VDI 2077 Blatt 3.5 )

[4] DIN EN 834 (11.1994 / 2.2017): Heizkostenverteiler mit elektrischer Energieversorgung

[5] DIN EN 835 (11.1994 / 4.1995): Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip

[6] Pfeifer, F.-G.: Ungedämmte Heizungsrohre im Estrich, DWW 9/2017

[7] Tritschler, M.: Wärmeabgabe von Rohren in Bauteilen. HLH Bd 68 (2017) Nr. 11, S. 18-22.

[8] Kreuzberg, J./ Wien, J. (Hrsg.): Handbuch der Heizkostenabrechnung. Werner Verlag, 9. Aufl, 2017.

[9] Wall, D.: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 6/2017

[10] Wall, D., In: Betriebs und Heizkostenkommentar Rdn. 2700

[11] Münchner Kommentar BGB/Schmid/Zehelein, 7.Aufl. 2016, BetrKV § 11 Rn. 4-5

[12] ZVSHK Fachinformation Hydraulischer Abgleich von Heizungs- und Kühlanlagen 2013