Modernisierung: Neue Heizungsanlage für Gewerbeimmobilie

In großen Immobilienkomplexen verursachen ineffiziente Wärmeerzeuger schnell auch große Kosten. Allerdings ist eine Modernisierung nicht nur mit einer Investition, sondern zudem mit hohem Zeitdruck verbunden – schließlich sollen Mietende wenig von den Arbeiten beeinträchtigt werden. In einem Gewerbeimmobilienkomplex in Köln ist es gelungen alle Faktoren in Einklang zu bringen.

Nach dem Erwerb des Gewerbekomplexes in Köln-Ehrenfeld durch die Osmab Holding AG sollten die Energiekosten schnell reduziert werden.

Foto: Remeha GmbH

Als die Osmab Holding AG den Gewerbeimmobilienkomplex im Kölner Stadtteil Ehrenfeld im Jahr 2020 erwarb, war schnell klar: Aufgrund des auffallend hohen Verbrauchs ist eine energetische Erneuerung der Heizungsanlage unabdingbar. „Der monatliche Gasverbrauch von bis zu 400.000 Kilowattstunden bis in den Mai hinein war nicht mehr zu vertreten“, so Alien Ochtrop, technische Verantwortliche bei Osmab. Das Unternehmen mit Sitz in Rösrath ist ein deutschlandweit agierender Investor, Projektentwickler, Asset Manager und Bestandshalter mit Schwerpunkt auf Büro- und Logistikimmobilien. Reichlich Erfahrung haben die Rheinländer auch bei der Revitalisierung von Industriearealen und Bestandsimmobilien. Zusammen mit Werner Klupsch, Geschäftsführer der WK Heiz GmbH aus dem nordrhein-westfälischen Weilerswist, wurde die Modernisierung geplant und innerhalb von nur vier Wochen umgesetzt. Denn der Übergang von der alten zur neuen Heizungsanlage sollte für die Mieter nicht zu spüren sein.

Die Ausgangssituation

Für den sehr hohen Gasverbrauch waren drei Kessel, Baujahr 1984, mit insgesamt 5,1 Megawatt verantwortlich, welche die drei Gebäudekomplexe mit einer Nutzfläche von insgesamt 18.400 Quadratmetern mit Wärme versorgt haben. Die alte Anlage war deutlich zu groß dimensioniert, selbst wenn von den drei Kesseln nur noch einer lief. „Zwar war unser primäres Ziel, den Verbrauch zu senken. Aber auch die Versorgungssicherheit hatte beziehungsweise hat in diesem Objekt eine hohe Priorität“, erklärt Werner Klupsch. „Wir haben den Auftrag im September bekommen und im Oktober umgesetzt, sodass passend zur Heizperiode im November die neue Heizungsanlage schon laufen konnte“, so der Geschäftsführer der WK Heiz GmbH.

Die Kaskade, bestehend aus zwei Brennwertkesseln Gas 620 Ace, findet Platz auf dem Podest des Altkessels.

Foto: Remeha GmbH

Zum Einsatz kamen zwei Stand-Brennwertkessel (Remeha, Typ Gas 620 Ace) mit zusammen 1.800 Kilowatt Heizleistung. Jeder Brennwertkessel besteht aus zwei Modulen (Gas 320 ACE) und verfügt über einen Wärmetauscher aus einer Aluminium-Silizium-Legierung in kompakter Gliederbauweise. Das Zusammenspiel aus Edelstahl-Rohrbrenner und einer exakten Gas-Luft-Verbundregelung sorgt für eine optimale Brennstoffausbeute mit schadstoffarmer Verbrennung.

Besondere Verhältnisse im Heizungskeller

Weil die neue Anlage sehr platzsparend ist (jedes Modul misst 1.760 mal 1.960 mal 1.600 Millimeter), reichte es, nur einen Kessel zu demontieren. „Der Heizraum bietet genügend Platz, sodass die alten Kessel nicht im Weg stehen. Das hat uns die Arbeit erheblich erleichtert“, berichtet Alien Ochtrop. Dadurch wurde der Rückbau nicht nur kostengünstiger, sondern weniger zeitaufwendig. Denn der Heizraum an sich ist sehr groß, der Zugang ist jedoch nur über eine schmale Treppe oder über eine Bodenluke zugänglich.

Der Heizraum wurde durch eine Bodenluke bestückt.

Foto: Werner Klupsch

Hier ist die kompakte Bauweise des neuen Gas-Brennwertgerätes von Vorteil: Es besteht aus zwei Modulen mit jeweils einem Gebläse und wird auf zwei kompakten Holzpaletten in einem sicheren Holzverschlag geliefert. Die Teilmodule wurden dann einzeln durch die Luke abgelassen. „Es war echte Zentimeterarbeit, die Kessel durch die Öffnung zum Heizraum zu bekommen“, erinnert sich Werner Klupsch. Ein weiterer Pluspunkt der platzsparenden Kessel: Sie passten (fast) genau an den Platz, wo vorher der alte Kessel stand. „Wir mussten lediglich den Sockel etwas erweitern“, erklärt Klupsch. „Als er fertig war, hatten die neuen Kessel ausreichend Platz.“ Die vormontierten Transporträder ermöglichten eine schnelle und unkomplizierte Einbringung beider Module an den Aufstellort.

Neben den Wärmeerzeugern wurden auch neue Hocheffizienzpumpen montiert sowie sämtliche Ventile ausgetauscht. Für die 20 Heizkreise führten die Fachhandwerker den hydraulischen Abgleich nach Verfahren B durch. Auch die Isolierung von etwa 500 Meter Rohrleitungen der Heizungsanlage stand auf dem Plan. „Wenn man früher in den Heizungskeller reingegangen ist, musste man die Jacke ausziehen,“ erinnert sich Geschäftsführer Klupsch. „Jetzt ist alles gut gedämmt.“ Somit konnte man die Energieverluste minimieren.

Sämtliche Ventile und Pumpen wurden ausgetauscht.

Foto: Remeha GmbH

Unterschiedliche Bedarfe bei der Wärmeversorgung

Die Anlage läuft im raumluftabhängigen Betrieb, wodurch eine separate Zuluftleitung entfällt. Eine intelligente, witterungsgeführte Regelung ermöglicht einen anpassungsfähigen Betrieb: Abhängig von der Außentemperatur erhöht die Anlage die Vorlauftemperatur, um eine effektive Raumbeheizung sicherzustellen. Bei milderen Bedingungen reduziert sie die Temperatur, um Energie zu sparen. Insgesamt werden drei Gebäudekomplexe durch die Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Dabei haben die Mieter jeweils einen sehr unterschiedlichen Wärmebedarf: Während das Fitness-Studio rund um die Uhr geöffnet hat, müssen etwa die Büroräume nur zu den Kernarbeitszeiten temperiert werden.

Um die Wärmeversorgung dennoch effizient zu gewährleisten, sind die Kessel als Kaskade geschaltet. Durch die Kombination der Leistungsfähigkeit der einzelnen Brennwertkessel entsteht eine flexible und leistungsstarke Heizungsanlage, die sich an die Schwankungen des Wärmebedarfs anpasst. Diese Kaskadenschaltung bietet auch mehr Sicherheit, etwa bei Störungen oder Wartungsarbeiten.

Zum anderen kann der Gas 620 Ace durch seine Modulationsfähigkeit eine Leistungsbandbreite von 180 bis 1 800 Kilowatt abdecken. Von niedrigen bis zu Spitzenlasten reguliert der Brennwertkessel seine Leistung stufenlos, um stets die optimale Heizleistung zu liefern. Dabei war eine möglichst hohe Spreizung von Vor- und Rücklauf – und damit maximale Flexibilität – zu erhalten.

Für die Zukunft gerüstet

„Für uns war es sehr wichtig, dass der Ist-Zustand schnell verbessert wird. Gemäß der Planung sind die zwei Gas 620 Ace für die gesamte Wärmeversorgung ausreichend. Wir wollten uns jedoch die Option offenlassen, die Anlage zu erweitern“, erläutert Alien Ochtrop. Darum wurden die Kessel nicht wie üblich an eine gemeinsame Abgasleitung angeschlossen. In diesem Fall bekam jedes Gerät seine eigene Abgasanlage.

Jeder Wärmeerzeuger erhielt seine eigene Abgasanlage. So kann bei Bedarf ein Kessel nachgerüstet werden, ohne die Abgasanlage neu zu dimensionieren.

Foto: Remeha GmbH

Die Verbindungsleitung besteht aus dem einwandigen Kunststoffsystem mit Nennweite 250. Insgesamt wurden 36 Meter pro Abgasanlage installiert (Verbindungsleitungen: zwölf Meter, Steigleitungen: 24 Meter). „Dass wir dieses Projekt so schnell abschließen konnten, haben wir auch hier den Herstellern zu verdanken“, berichtet Werner Klupsch. „Das Unternehmen Atec konnte das Material wortwörtlich über Nacht bereitstellen. Ich konnte es einen Tag nach der Bestellung beim Hersteller abholen.“

Zu Erleichterung aller ließ sich der vorhandene Schornsteinschacht weiter nutzen. „Dadurch musste die Abgasanlage nicht neu genehmigt werden, was uns viel Zeit gespart hat“, betont Alien Ochtrop. Die bestehende Struktur konnte somit durch vier neue Öffnungen zum bestehenden Mauerschacht für die Rohre angepasst werden, was den gesamten Installationsprozess weiter optimierte.