Hochhaus ONE: Die neue Nummer eins in Mainhattan

Baustellenbegehung in Frankfurts neuem Vorzeigeprojekt: Das Büro- und Hotelhochhaus One (im Bild der Baufortschritt im März 2021) soll eine neue Landmarke werden.

Foto: CA Immo

Im Sommer vergangenen Jahres hatten der Investor, die CA Immo Gruppe, und Aufzugsbauer Kone gemeinsam zu einer Führung über die internationale Baustelle im Herzen Frankfurts eingeladen. Eine begrenzte Anzahl an Fachjournalisten und Experten hatte dabei die Chance, ausgewählte Bereiche des Gebäudes noch in der Bauphase in Augenschein zu nehmen.

45.000 Quadratmeter Bürofläche und Dachterrasse im 47. Stock

Das Hochhaus ONE entsteht in unmittelbarer Nähe zum Messeeingang Ost und ist Teil des Skyline-Plaza-Gebäudekomplexes. Das Bauvorhaben besteht aus dem Hotel- und Bürohochhaus (Bauteil 1) sowie einem damit baulich verbundenen Parkhaus (Bauteil 2) mit rund 470 Stellplätzen. Das Baumanagement für das Projekt liegt in den Händen der omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen GmbH, einem Mitglied der CA Immo Gruppe. Zum Objekt: Über der gemeinschaftlich genutzten Lobby im Erdgeschoss wird auf den Etagen 1 bis 14 künftig ein Vier-Sterne-Superior-Hotel der spanischen NH Hotel Group seine Gäste empfangen. 375 Zimmer, ein Restaurant und ein Konferenzbereich sind hier vorgesehen. Auf den darüberliegenden Etagen sollen auf insgesamt 45.000 Quadratmeter Fläche verschiedene Bürokonzepte realisiert werden – vom Co-Working bis zu Zellenbüros. Ein Highlight des Hochhauses ist die öffentlich zugängliche Bar in 185 Meter Höhe. Im 47. Stock ermöglicht sie mit rundum laufender Dachterrasse einen außergewöhnlichen Blick über Frankfurt und den Taunus. Mietern des Gebäudes wird darüber hinaus auf der 15. Etage eine weitere Außenterrasse zur Verfügung.

Die Lobby im Erdgeschoss.

Foto: Hans-Wilhelm Berghoff

Zertifizierungen: Zwei Mal Platin

Bei der Planung und Ausführung des ONE legte man großen Wert darauf, die Vorgaben für „nachhaltiges Bauen“ unter Berücksichtigung des Kriterienkatalogs der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zu erfüllen. Die DGNB hat die Konformitätsprüfung für das Projekt im Januar 2020 für erfolgreich abgeschlossen erklärt. Das Prüfergebnis für das Vorzertifikat wurde in allen Punkten bestätigt und das Gebäude mit „Platin“ ausgezeichnet. Diese Kategorie wird nur an Gebäude vergeben, die mindestens 85 % der 37 Nachhaltigkeitskriterien in den Kategorien ökologische, soziokulturelle/funktionale und ökonomische Qualität in Planung und Umsetzung erreichen. Bei den einzelnen Kriterien wurde beim ONE nach den Nutzungsanteilen Neubau Büro-/Verwaltung als Hauptnutzung und Hotel als Nebennutzung unterschieden. 2018 erhielt das Projekt zudem als erstes Gebäude in Deutschland das WiredScore-Zertifikat in Platin, mit dem die Konnektivität und die digitale Infrastruktur bewertet werden. Dies beinhaltet unter anderem Glasfaseranbindungen bis zu den Mietflächen, Ausfallsicherheit durch Redundanz und die Verstärkung von Mobilfunksignalen.

Aufzugstechnik mit zwei Premieren

Im Bereich der für ein Hochhaus wichtigen Aufzugstechnik – insgesamt wird das Gebäude über 21 Aufzugsanlagen verfügen – kann das ONE direkt zwei bundesweite Premieren für sich reklamieren: Erstmals in Deutschland kam bereits in der Bauphase der Hochleistungs-Bauaufzug „Kone Jumplift“ zum Einsatz. Er nutzt einen innenliegenden, in Bau befindlichen Aufzugschacht, hier den späteren Feuerwehraufzug. Nach Bauende werden unter anderem Fahrkorb, Steuerung und Seile weitergenutzt. Außerdem werden im ONE das erste Mal in Deutschland zehn schnelle Aufzüge bis in die oberen Geschosse durch Kone UltraRopes angetrieben. Diese Riemen mit Kohlefaserkern und Kunststoffummantelung ersetzen die traditionellen Stahlseile. Nach Herstellerangaben sind sie im Vergleich 80 % leichter und belastbarer, was ihre Lebensdauer verdoppelt und sie eine Förderhöhe bis zu 1.000 Meter erreichen lässt. Zudem sinke der Energiebedarf um bis zu 20 % und Ausfallzeiten verringern sich.

Von der Idee zur Inbetriebnahme

Das junge Frankfurter Büro Meurer Generalplaner erhielt 2014 den 1. Preis im Wettbewerb für das neue Landmark, damals noch Tower ONE genannt. Zur Qualitätssicherung des Baus werden alle Daten und gegebenenfalls Mängel mittels der Software Dalux Field in einem Modell dokumentiert. Ausgehend von einer 3 D-Planung wurde diese mit den Architektur-, Bau- und TGA-Plänen zusammengeführt. Auf das 3 D-Modell wird die Terminplanung aufgesetzt und in einem Soll-/Ist-Vergleich verfolgt. Auf diese Weise können auch Simulationen des Bauablaufs erstellt und kontrolliert sowie mögliche Fehler visuell frühzeitig erkannt werden. Der komplette Inbetriebnahme-Prozess des Gebäudes unterteilt sich in die mechanische Fertigstellung, die Inbetriebsetzung der einzelnen Komponenten beziehungsweise Anlagen, die Inbetriebnahme der Zusammenarbeit der Systeme und den Integraltest, bei dem das Gebäude mit allen Einzelanlagen darauf untersucht wird, ob alles so funktioniert, wie es soll. Die Inbetriebnahme erstreckt sich über etwa ein Jahr, davon rund drei Monate nach der baulichen Fertigstellung.

Auslegungsgrund­lagen für die Gebäudetechnik (Auswahl)

Laut Technikkonzept wird der Heizwärmebedarf mit einer Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ermittelt.

• Für alle Räume und Raumgruppen wird die Außenluftversorgung und Konditionierung der Raumluft mit RLT-Anlagen sichergestellt. Für die Planung und Ausführung in den Nutzungsbereichen werden DIN EN 13779 und DIN EN 15251 zu Grunde gelegt. Die Anlagenauslegung erfolgt entsprechend der Raumlasten und für Raumlufttemperaturen im Sommer von maximal 26 °C sowie im Winter 20 °C. Als Luftwechselraten werden zu Grunde gelegt: Büros 5,5 m³/m² h, Besprechungsräume 12 m³/m² h.
• Zur Bemessung der thermischen Behaglichkeit wird DIN EN ISO 7730 angewendet.
• Der Kühllastbedarf wird nach VDI 2078, VDI 6007, DIN V 18599 ermittelt. Bemessungsgrundlage der haustechnischen Anlagen sind folgende innere Wärmelasten: Einzelbüros: 25 W/m², Open Space: 25 W/m², Besprechungsräume: 30 W/m² jeweils zuzüglich Personen, Grundbeleuchtung und äußere Lasten.
• Die Trink- und Löschwasserversorgung erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz und wird gemäß der TRWI-Normenreihe, DIN 1988, DIN EN 806, VDGW-Arbeitsblatt W 551, VDI 6023 und den örtlichen Vorschriften des Wasserversorgungsunternehmens geplant und ausgeführt.
• Zur Überwachung, Bedienung, Steuerung und Regelung der Gebäudetechnik und sonstigen Anlagen ist eine Gebäudeautomation (GA) nach DIN EN 15232, DIN EN ISO 16484 und VDI 3814 vorgesehen. Die Anlagen- und Raumautomation wird in drei Systemebenen untergegliedert.

Die Lüftungsanlage wird in die obere Technikzentrale gehoben.

Foto: CA Immo

Gebäudetechnik: Ausgewählte Fakten im Überblick

Zu den Gebäudetechnik-Gewerken des ONE lieferte René Rüweler, Construction Management, von Omnicon zusätzlich zum Technikkonzept detaillierte Informationen: Im 2. Untergeschoss inklusive Lüftungszentrale sowie auf der 17./18. Doppeletage und im 46. bis 48. Obergeschoss sammeln und steuern drei Technikzentralen die Gebäudetechnik. Hotel- und Bürobereiche werden grundsätzlich unabhängig voneinander sowohl vertikal erschlossen (Aufzüge) als auch über gebäudetechnische Anlagen versorgt. Eine getrennte Bewirtschaftung der unterschiedlichen Nutzungsbereiche ist so sichergestellt, aus- genommen der gemeinsam bewirtschafteten Bereiche wie Erdgeschoss, Anlieferung, Teile der Untergeschosse, Parkhaus, Fluchttreppenhäuser und Steigeschächte. Auch die Sicherheits- und Ersatzstromversorgung für Hotel und Büros wird als gemeinsame Anlage ausgeführt.

• Das Gebäude soll die Vorgaben der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) um fast 20 Prozent unterschreiten. Beheizt wird das ONE mit Fernwärme (2.500 KW Sattdampf). Die Wärme-/Kälteabgabe erfolgt im Hotel via Fancoils und in den Büros via Bodenkonvektoren, Heizkörpern sowie Heiz- und Kühldecken. Die Kälteanlage beinhaltet eine Kältemaschine mit 1.300 KW bei 100 % Kälteleistung.
• Der außenliegende Sonnenschutz aus Mikrolamellen (Einzelbüros raumweise und Open Space zonenweise bedienbar) kann auch übergeordnet über Wind- und Sonnenwächter angesteuert werden.
• Die Luftzufuhr erfolgt unter anderem über das mit 50 Pascal beaufschlagte Treppenhaus mit Abluft auf die Etagen. Die Hotelzimmer sind einzeln klimatisiert. Hinzu kommen eine Zu- und Ab-luft-Anlage für Küchenlüftungsdecken sowie die zentrale Fort- und Entrauchungsanlage für die Tiefgarage.
• Die Sanitäranlagen beinhalten unter anderem Druckerhöhungsanlagen, Wasseraufbereitung, zentrale Trinkwassererwärmung im Hotel, dezentrale Trinkwassererwärmung in den Büros, Schmutzwasserhebeanlagen, Fettabscheider und Abwassernachbehandlung.

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