Logistikimmobilien durchlaufen Imagewandel

Der Klimaschutz steht heute mehr denn ja als wichtigstes Kernelement beim Bau neuer Gebäude im Vordergrund. Schließlich zeichnen Immobilien für 39 % der globalen Kohlenstoffemissionen und 36 % des Energieverbrauchs verantwortlich. Allein in Deutschland werden jedes Jahr neue Mietverträge für bis zu 7 Mio. m² Logistik- und Industrieimmobilienflächen geschlossen – ein großer Anteil davon entfällt auf Neubauentwicklungen. Diese werden von Unternehmen für die Lagerhaltung, Distribution und Kommissionierung von Waren genutzt. „Vor der Logistikimmobilienbranche liegen große Aufgaben. Wir müssen in Richtung nachhaltige Bauweise gehen“, sagt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter der Schweizer Kapital Global Impact Fund AG der Realogis Unternehmensgruppe sowie der RLI Unternehmensgruppe. Eine neu errichtete Logistikimmobilie sei heute erst nach etwa 40 bis 50 Jahren klimaneutral.

Nachhaltige Baustoffe einfließen lassen

Es gebe jedoch Möglichkeiten, bereits in der Bauphase nachhaltige Baustoffe einfließen zu lassen. Diese seien ebenso stabil und langlebig, hätten aber einen wesentlich geringeren CO₂-Abdruck. Sein Unternehmen unterstütze ein sehr innovatives Start-up, das völlig neue Lösungswege aufzeigt. Ertan: „Mit der neuen Art zu bauen, können Projektentwickler, auch bei den Obrigkeiten und Entscheidungsträgern offene Türen vorfinden und erhalten Genehmigungen für Objekte in Lagen, die man sich so nicht hätte ausdenken können.“

Visionen

Auch auf die Frage, wie denn Logistik- und Lagerobjekte in fünf Jahren aussehen werden, hat Umut Ertan eine Antwort: „Die Logistikimmobile 2025 wird nachhaltig sein. Sie wird mit Renewable versehen sein, die wir heute so noch nicht kennen oder die noch nicht marktgängig sind, die aber in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt kommen werden. Zukünftig werden Logistikimmobilien nicht nur Strom konsumieren, sondern auch Strom produzieren.“ Allerdings werden sich nach Ansicht des Experten in Deutschland de Mieten für Logistik- und Lagerflächen auch 2021 weiter verteuern: „Wir werden uns weiter steigenden Mieten für Logistikimmobilien nicht verschließen können. Wie von uns im März dieses Jahres prognostiziert, haben wir im letzten halben Jahr schon 15 % Steigerung an den deutschen Top-Standorten registriert. Die Trends heißen Stadtnähe, Urbanisierung, Last Mile und Lokalisierung. Das Verbraucherverhalten wird sich weiter in Richtung E-Commerce entwickeln und wird dazu führen, dass der Druck auf die Gemeinden wächst, Grundstücke auszuweisen.“

Eklatanter Flächenmangel

Tatsächlich ist der Flächenmangel in Metropolregionen bereits heute zu einer großen Herausforderung des Logistikimmobilienmarkts geworden. Vor diesem Hintergrund hat der Projektentwickler Garbe Industrial Real Estate einen neuen Gebäudetypus entwickelt, der Logistik und Gewerbe in einer Unternehmensimmobilie vereint. „Wesentlicher Treiber dieser Nachfrage ist das stetig wachsende E-Commerce-Geschäft und die damit verbundenen immer schnelleren Lieferversprechen“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer der Garbe Industrial Real Estate GmbH. „Bestand die bisherige Strategie der meisten Onlinehändler darin, von riesigen, zentral gelegenen Logistikzentren aus ihre Kunden zu beliefern, geht der Trend jetzt zu Logistikimmobilien in Metropolregionen. Stichwort: Same-day-Zustellung.“

Konventionelle Logistik zu stapeln, ist keine Alternative

Die Entwicklung der benötigten Logistik- und Distributionszentren in enger räumlicher Nähe zu den Metropolregionen oder im Stadtgebiet selbst ist allerdings kein leichtes Unterfangen: Geeignete Flächen sind knapp, und die Vergabepraxis der Kommunen und Städte für eine logistische Flächennutzung ist oft restriktiv. Jan Dietrich Hempel: „Für die wenigen freien Flächen werden häufig andere Nutzungsmöglichkeiten wie Wohnen oder Büro bevorzugt, die höhere Renditen als die Logistik versprechen.“

Um im Flächenwettbewerb in den Metropolregionen punkten zu können, werden deshalb neue Lösungen benötigt. Beispielsweise könnte die Logistik in mehrgeschossigen Hallen gestapelt werden. „In den Megastädten Asiens sind vertikale Logistikanlagen Standard“, sagt Jan Dietrich Hempel. „Da werden Logistikzentren bereits mit sechs oder sieben Stockwerken gebaut – das ist hierzulande eher die Ausnahme, da mehrstöckige Logistikimmobilien nicht immer betriebswirtschaftlich sinnvoll sind.“ Beispielsweise hat Garbe für Amazon in Achim bei Bremen ein derartiges dreigeschossiges Gebäude erstell. Dies ist allerdings nur möglich, weil der E-Commerce-Riese Förder- und Sortiertechnik verbaut, die mit niedrigen Deckenlasten und geringer Raumhöhe auskommt. Anders sieht es bei mehrgeschossigen Hallen für die konventionelle Logistik aus. „Konventionelle Logistik zu stapeln, ist meines Erachtens kein erfolgsträchtiges Modell“, so Jan Dietrich Hempel. Denn sinnvolle Raumhöhe von 10 m und mehr sowie Bodenlasten über 3 t für obere Stockwerke würden mit sehr dichten Stützenwäldern in den darunter liegen-den Hallenflächen erkauft. Besonders nachteilig wirkt sich das vor den Toren der überbauten Ebenen aus, denn hier müssen nicht nur Regale dem Stützenraster angepasst werden, sondern auch der Warenfluss aus den in hoher Frequenz an- und abdockenden Lkw muss sich seinen Weg durch das Stützendickicht suchen. Dazu kommen Raum- und Energieverbrauch durch beheizte Auffahrrampen. „Auch Anfahrschäden und vergleichsweise lange Prozesszeiten sind bei solchen Bauten mehr als wahrscheinlich“, so Jan Dietrich Hempel.

Garbe IndustrialCube mit innovativem Ansatz für Lösungen in Metropolen

Um Logistikflächen in den Metropollagen wieder attraktiv und genehmigungsfähig zu machen, verfolgt Garbe Industrial Real Estate deshalb einen anderen Ansatz und hat auf Basis der langjährigen Erfahrung als Projektentwickler einen hochfunktionalen neuen zweigeschossigen Gebäudetypus konzipiert, der bereits in absehbarer Zeit realisiert werden soll. „Der Garbe IndustrialCube kombiniert die miteinander verträglichen Funktionen Logistik und Gewerbe unter einem Dach, wodurch die raren Grundstücksquadratmeter intensiver genutzt werden“, fasst Jan Dietrich Hempel die Vorteile zusammen. „Für diese Mischnutzungen sind Städte und Kommunen viel aufgeschlossener, weil sie mehr Arbeitsplätze versprechen und weniger Verkehrsfrequenz erzeugen als bei reinen Logistikimmobilien.“

Während die logistische Abwicklung zentral im Erdgeschoss des IndustrialCubes erfolgt, werden die Hallenflächen für das Gewerbe mit vergleichsweise niedrigen Deckenhöhen und -lasten über der Logistikhalle errichtet. Ohne dass die Funktionalität leidet, können so für die Erreichbarkeit der oberen Geschosse auch Aufzüge eingesetzt werden, da Gewerbe in der Regel eine deutlich niedrigere Frequenz von Anlieferungen und Abholungen bei meist kleineren Sendungsgrößen aufweist. Dabei bleibt die grundsätzliche Logik der Flächenanordnung immer gleich. Nur die exakte Ausprägung relevanter Parameter wie Büroanteile oder Hallenhöhe müssen an den Gewerbe-Mix der Region angepasst werden. Weiter Vorteil des Industrial-Cubes: „Das Gebäude wird an zwei oder drei Seiten von attraktiven Büroriegeln umrahmt, die die Logistik dahinter verbergen. Das Erscheinungsbild der Immobilie wird optisch somit deutlich aufgewertet.“

Know-how für Gewerbe- und Mischnutzungen durch Unternehmensimmobilien

Erfahrungen mit den Anforderungen von Gewerbenutzern hat Garbe Industrial Real Estate unter anderem am Standort in Berlin-Reinickendorf gesammelt, wo beispielsweise Hallenflächen an einen Hersteller von Outdoor-Spielgeräten, an Theaterwerkstätten und eine Abteilung des Bundesarchivs vermietet wurden. Dazu kommt das Know-how für Mischnutzungen aus der Entwicklung von etlichen eingeschossigen Unternehmensimmobilien. Der Fokus in dieser Asset-Klasse liegt auf Objekten für betriebliche Prozesse. Entsprechend werden Unternehmensimmobilien für mehrere Zwecke gleichzeitig genutzt, zum Beispiel sowohl für die Produktion von Gütern als auch für deren Lagerung und Kommissionierung. Im Unterschied zu reinen Logistikimmobilien sind sie meist umfangreicher ausgestattet. „Eine solche Unternehmensimmobilie haben wir beispielsweise für Thyssenkrupp Aeros-pace am Standort in Varel/Niedersachsen realisiert“, sagt Jan Dietrich Hempel. „Dort ist eine circa 4.400 m² große Halle für die Fertigung, Lagerung und den Umschlag von Flugzeugkomponenten entstanden.“

Gewerbeimmobilien mit hoher Bodentraglast

Bei der Entwicklung der Unternehmensimmobilie des Bahntechnikherstellers Alstom in Salzgitter musste Garbe Industrial Real Estate als Besonderheit eine höhere Bodentraglast von 10 t/m² beachten, da hier schwere Schienenfahrzeugkomponenten umgeschlagen werden müssen. Dafür ist die Halle mit einer zentral angeordneten Krananlage ausgestattet, die ein Gewicht von bis zu 16 t heben kann. Diese Anforderungen sind für Unternehmensimmobilien typisch und gehen weit über die üblichen Eigenschaften von Logistikimmobilien hinaus. Dass beide Objekte nicht an logistischen Hotspots, sondern in Industrie-Clustern angesiedelt sind, sieht Jan Dietrich Hempel nicht als Nachteil: „Solche Standorte sind für Immobilienentwickler wie uns sehr attraktiv, da Objekte in diesen Clustern stets eine stabile Nachfrage aufweisen.“

RMW