Verschenken Sie Ihr Haus – und bleiben wohnen
Das Eigenheim auf die Kinder übertragen und dennoch selbst darin alt werden. Hausbesitzer können das mit einem Übergabevertrag regeln.
Wann ist eine Schenkung sinnvoll?
Es ist eine extrem wichtige Entscheidung, sein Haus schon zu Lebzeiten auf Kinder, Enkelkinder oder andere Verwandte zu übertragen. „Dieser Schritt sollte nicht weniger überlegt geschehen als die Berufswahl oder die Eheschließung“, betont Rechtsexperte Günter Mayer. „Oft genug werden ältere Leute mit guten oder weniger guten Argumenten zu einer vorzeitigen Übertragung gedrängt“, warnt der ehemalige Rechtspfleger beim Vollstreckungsgericht Kaiserslautern. Ein Argument für eine Übertragung zu Lebzeiten ist die Vermeidung von Erbschaftssteuer. Zwar fällt bei einer Übertragung Schenkungssteuer an, weil den Kindern aber hohe Freibeträge zustehen, zahlen sie die Steuer nur für sehr wertvolle Immobilien.
Seit 2009 gelten für Schenkungen folgende Freibeträge: Eltern können jedem Kind bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Schenkungen an Geschwister, Nichten und Neffen, Eltern und Großeltern sind bis zu 20.000 Euro steuerfrei. Wird der Freibetrag überschritten, muss der Beschenkte für darüber hinausgehende Beträge Schenkungssteuer zahlen. Ein Trost: Alle zehn Jahre können die genannten Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden. „Steuerliche Überlegungen sollten aber nicht den Ausschlag geben“, sagen Verbraucherschützer.
In der Regel planen Eltern die Übertragung auf ihre Kinder, wobei die Eltern anschließend das Haus in irgendeiner Weise noch selbst nutzen wollen. Oft planen die Eltern, eine Wohnung unentgeltlich weiter zu bewohnen, eventuell mit Pflegeleistungen oder auch einer Geldrente.
Altersvorsorge hat Vorrang vor Steuerersparnis
Wenn das Eigenheim den Eltern als Altersvorsorge dient, gilt auf jeden Fall: Die eigene Altersvorsorge hat Vorrang vor einer Steuerersparnis. Allerdings kann eine Situation eintreten, die eine Übergabe ratsam erscheinen lässt: Wenn z. B. der Eigentümer pflegebedürftig ist. Die Tochter will den Eigentümer so lange wie möglich in seinem bisherigen Zuhause pflegen. Dafür muss sie aber ihre Mietwohnung aufgeben und zum Vater ziehen. Sie soll als Gegenleistung das Haus bekommen.
In solchen Fällen sind Sicherheiten möglich, die sich der Übergeber des Hauses vorbehalten kann. Um ein lebenslanges Recht zum Wohnen zu vereinbaren, sind zwei Möglichkeiten verbreitet. Das beschenkte Kind kann den Eltern einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen.
Lassen sich die Eltern einen Nießbrauch einräumen, sind sie zwar nicht mehr Eigentümer an der Immobilie, genießen aber eigentumsähnliche Rechte und auch eigentümerähnliche Pflichten – soweit diese im Übergabevertrag nicht dem Eigentümer aufgelastet werden. Der Nießbraucher kann das Haus umfassend nutzen. Er kann selbst eine Wohnung für sich behalten und die andere Wohnung vermieten, wobei ihm auch die Miete zusteht. Er kann jedoch nicht die bisherige Nutzung des Grundstücks wesentlich verändern, wenn der neue Eigentümer nicht zustimmt. Letzteres kann natürlich in einem Übergabevertrag geregelt werden.
In solch einem Vertrag oder einvernehmlich wäre auch zu regeln, wenn dem neuen Eigentümer das Recht auf eine Wohnung eingeräumt werden soll.
Zu den Pflichten des Nießbrauchers gehört vor allem, dass er die laufenden Kosten des Hauses tragen muss, also Zinsbelastungen aus einer Hypothek, Schönheitsreparaturen und Gebühren, z. B. für Abwasser und Müll.
Der neue Eigentümer hingegen ist für außergewöhnliche Kosten wie der Beseitigung von Sturmschäden oder den Austausch einer Heizungsanlage zuständig. Auch die Tilgung eines Hypothekendarlehens muss er tragen.
Beim Wohnungsrecht kann eindeutig aufgeteilt werden, wer welche Räume nutzen darf. „Um späteren Streit zu vermeiden, kann man getrennte Zähler für Strom, Gas und Wasser einbauen lassen“, rät Mayer. Die Mitbenutzung eines Gartens kann vereinbart werden. Beim Wohnungsrecht trägt der Übertragende nur die laufenden Kosten für die Räume, die er nutzt. Zudem muss der Wohnungsberechtigte für die Wohnung als solche nur dann Miete an den Eigentümer zahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist.
Anders als beim Nießbrauch treffen alle öffentlichen Lasten den Eigentümer, ebenso die Versicherungsprämien. Abweichendes und Konkretisierendes kann im Übergabevertrag geregelt werden. Das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht enden jeweils mit dem Tod des Berechtigten.
Fazit: Die Übertragung eines Hauses ist eine heikle Sache. Spielt die Immobilie für die eigene Altersvorsorge keine Rolle, kann eine Übertragung erwogen werden. Späterer Streit zwischen den Parteien wird durch eindeutige Verträge vermieden. Lassen Sie sich auf jeden Fall beraten.
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