Private Vermieter zahlen fast immer drauf
Immobilien gelten als wirksame Vorsorge für das Alter und als Schutz gegen Inflation. Doch wer Wohnungen privat vermietet, muss unter dem Strich mit Verlusten rechnen, wie eine neue Studie zeigt.
In den meisten Regionen sind in den vergangenen fast 20 Jahren weder die Mieten noch die Immobilienpreise gestiegen, weiß Andreas Schulten, Vorstand der Forschungsgesellschaft BulwienGesa. Gestiegen sind dagegen die Aufwendungen der Eigentümer für Instandsetzung und Unterhaltung der Immobilien. Nur in ausgewählten Lagen in Großstädten mit hohem Zuzug, wie z. B. Hamburg, München, Düsseldorf oder Berlin scheint sich dies zu ändern, ist Schulten überzeugt. Auf alle Fälle sollte sich der private Vermieter gut überlegen, ob und wo er sich als Investor betätigt.
Immerhin gibt eine jüngere Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin zu denken: Danach bringt vermietetes Wohneigentum weniger Rendite als andere Kapitalanlageformen.
Rendite für private Vermietung geringer als für Geld- und Wertpapiervermögen
Der Untersuchung zufolge liegt die durchschnittliche Rendite eines privaten Vermieters im Jahr bei 2,14 %. Dagegen rentieren Geld- und Wertpapiervermögen mit 3,68 % und Betriebsvermögen sogar mit durchschnittlich 4,24 %. Der Vermieter ist also mit der Rendite aus Immobilien mittlerweile kaum mehr in der Lage, die laufende Inflationsrate auszugleichen.
Zweifellos ist die Investition ins selbst genutzte Wohneigentum nach wie vor ein gutes Investment, aber für den Erwerb einer Mietwohnung oder eines Mietshauses bedarf es schon guter Gründe. Allein mit 15 % der vom DIW Berlin untersuchten Wohnmietobjekte wird ein Verlust erwirtschaftet. Knapp 22 % aller Vermieter erzielen eine jährliche Rendite von maximal 0,5 %. Gut 15 % erwirtschaften einen Ertrag von jährlich 0,5 % bis 1,5 %.
Die DIW-Studie wurde von der Bundestagsfraktion der Grünen in Auftrag gegeben. Die Partei wollte damit ihre Forderung nach Einführung einer zeitlich befristeten Vermögensabgabe untermauern. Mit einer solchen Abgabe – im Volksmund Reichensteuer genannt – wollen die Grünen Einnahmen in Höhe von 100 Mrd. € erzielen. Damit sollen die während der Finanzkrise auch hierzulande kräftig gestiegenen Staatsschulden vermindert werden.
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen allerdings, dass nicht einmal die Hälfte der Vermieter eine solche Abgabe aus den Mieterträgen stemmen könnte. Laut Studie könnte die angedachte Vermögensabgabe vielmehr „zu Liquiditäts- und Finanzierungsproblemen führen, wenn der laufende Ertrag nicht ausreicht“, die Abgabe zu zahlen.
Demografische Entwicklung und Klimaschutz setzen privaten Vermietern zu
Für Fachleute kommen die Ergebnisse der DIW-Studie indes nicht überraschend: Nach einer früheren Untersuchung im Auftrage des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) konnten private Vermieter im Untersuchungszeitraum von 2002 bis 2006 lediglich mit nur 40 % ihrer Wohnungen einen Gewinn erzielen. Bei weiteren 40 % hielten sich Mieterträge und Unterhaltungskosten die Waage und 20 % der vermieteten Immobilien bescherten ihren Eigentümern Verluste.
Besonders schwierig ist die Lage in Ostdeutschland: Dort mussten fast 43 % der privaten Vermieter Verluste hinnehmen.
Hinzu kommt: Die demografische Entwicklung spitzt sich weiter zu: Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wird die deutsche Bevölkerung bis zum Jahr 2050 – trotz des Zuzugs von Migranten – von derzeit 82,5 Mio. auf 75 Mio. Menschen zurückgehen.
Gefordert sind die Vermieter auch durch Klimaschutz und Energiewende. Investitionen für die energetische Aufrüstung des Wohnungsbestands werden zu hohen Kosten führen.
Andererseits können Kosten – nach heutiger Rechtslage – nur in sehr begrenztem Umfang an die Mieter weitergegeben werden. Allein zwischen 2002 und 2004 sind nach der Erhebung des BBR im Bundesdurchschnitt pro Wohnung und Jahr 8100 € oder umgerechnet 110 € pro Quadratmeter investiert worden. Nur etwa 20 % der Investitionen ließen sich jedoch auf die Miete umlegen.
Miteigentümer-Präsident fordert Änderung des Mietrechts
Zudem müssen die Vermieter mit Mietkürzungen aufgrund von Lärm- und Staubbelastungen in der Umbauphase rechnen. Nach Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, dürfte in den nächsten Jahren die „Tragkraft der Vermieter weiter fallen“. Der Präsident der Mieteigentümer sieht ein finanzielles Fiasko für die Vermieter und fordert dringend, das Mietrecht zu ändern. Das Bundesjustizministerium arbeitet derzeit an einer entsprechenden Gesetzesänderung.
Trotz allem aber wird es vorrangig sein, dass die privaten Vermieter ihre Rolle neu definieren: Sie werden sich daran gewöhnen müssen, den Besitz von Wohneigentum und dessen Vermietung zunehmend als unternehmerische Herausforderung zu begreifen.
Der Druck steigt, Verluste zu begrenzen. Durch Investitionen, insbesondere in Sanierungen, lassen sich Wettbewerbsvorteile erreichen und höhere Mieten erzielen. Dabei ist es notwendig, sich über die Förderprogramme des Bundes und der Länder zu informieren und soweit möglich auch in Anspruch zu nehmen. Bisher ist das selten der Fall: Nach einer Studie des Bundesverbandes Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) nutzen nur 10 % der privaten Vermieter für Sanierungsarbeiten öffentliche Fördermittel.
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